В России разработали новую классификацию торговых центров: объекты разделят на пять классов

IBC Real Estate совместно с Ассоциацией торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) представили новую классификацию торговой недвижимости России. Она позволит оценивать качество торговых центров по единым критериям, сравнивать объекты между собой и определять направления их дальнейшего развития.

Российский рынок торговой недвижимости насчитывает более 27 млн кв. м качественных торговых центров. По данным IBC Real Estate, почти 80% этого объёма приходится на объекты, открытые более десяти лет назад. За это время изменились потребительские предпочтения, структура арендаторов и требования к торговым пространствам.

Одновременно существенно замедлились темпы строительства новых объектов. Если в 2012–2021 годах ежегодно вводилось в среднем 1,3 млн кв. м торговой недвижимости, то за последние пять лет показатель сократился до 400 тыс. кв. м.

В этих условиях особое значение приобретает не только создание новых торговых центров, но и повышение качества существующих.

Пять классов и 53 критерия оценки

Разработанная IBC Real Estate и АТЭР классификация предусматривает пять уровней качества торговых центров: Prime, A, B+, B− и C.

Для определения первых четырёх классов используется система из 53 критериев, объединённых в 12 групп. Объекты, не соответствующие требованиям ни одного из этих классов, относятся к классу C.

В отличие от подходов, ориентированных преимущественно на технические характеристики здания, новая система учитывает комплекс факторов: архитектурные решения и инженерное оснащение, транспортную доступность и парковочную инфраструктуру, состав арендаторов, включая якорных операторов и предприятия общественного питания, качество управления и эксплуатации, безопасность, навигацию и сервисы для посетителей, телекоммуникационную инфраструктуру и сертификацию.

Особое внимание уделено составу арендаторов. Разработчики предлагают оценивать не только разнообразие представленных товарных категорий, но и соответствие операторов позиционированию торгового центра.

Новый инструмент для собственников, арендаторов и инвесторов

Новая классификация призвана сформировать единый профессиональный подход к оценке торговой недвижимости с учётом особенностей российского рынка.

Для собственников она станет инструментом анализа конкурентных преимуществ и определения приоритетов модернизации объектов. Для арендаторов — дополнительным ориентиром при выборе торговых площадей. Инвесторам система позволит более объективно сопоставлять качественные характеристики объектов.

«Разработка единой классификации торговых центров – важный шаг для российского рынка. До сих пор качество объектов оценивалось либо с опорой на собственные критерии, либо по международным стандартам, которые в полной мере не применимы к нашему рынку», — отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

По словам Павла Люлина, сопредседателя АТЭР, классификация поможет собственникам сравнивать свои объекты с конкурентами и определять направления инвестиций, а арендаторам — оценивать качество торговых площадок ещё на этапе выбора помещения.

От оценки качества — к развитию рынка

Появление единой классификации отражает изменение подхода к торговой недвижимости: конкурентоспособность объекта всё больше определяется не только его расположением и площадью, но и качеством среды, эффективностью управления, составом арендаторов и способностью адаптироваться к новым потребительским сценариям.

Для профессионального сообщества коммерческой недвижимости новая система может стать дополнительным ориентиром при оценке действующих торговых центров и планировании новых проектов.

С полной методологией классификации можно ознакомиться в материалах IBC Real Estate и АТЭР.